Sisällys

Laskuharjoitustehtävät maanataiksi 28.4.1997
Arvonmäärityksen taustaa
Metsätalous ja puuntuotanto
Arvonmääritysmenetelmät
    KAUPPA-ARVOMENTELMÄ
      Nykyarvolaskelmat
        TUOTTOARVOMENETELMÄ
        HAKKUUMAHTOMENETELMÄ
        SUMMA-ARVOMENETELMÄ
Yleistä metsän arvonmääritysmentelmistä

Laskuharjoitustehtävät maanantaiksi 28.4.1997.
Palautus maanantaina 28.4.1997 klo 17.00 mennessä Tarja Piriselle tai sähköpostitse Ilkka.Korpela@Helsinki.fi
Näiden viimeisten laskuharjoitustehtävien on tarkoitus kattaa luennon 5 sisältö.

1) Arvioi Tuottoarvomenetelmällä (50-vuotinen laskentajakso) seuraavan metsälön arvo
ja arvioi kokonaisarvolle 68 %:n luottamusväli, Metsälö sijaitsee E-Suomessa ja on
keskimääräisten korjuuolosuhteiden ja puumarkkinoiden piirissä (ainakin 1997).
Metsälöllä on voimassaoleva metsätaloussuunnitelma, jonka tiedoista on koottu
alla oleva asetelma. MTS:iä on tutkittu ja havaittu, että niiden puuston määrää
koskevat tiedot yleensä noudattavat varoivaisuusperiaatetta ja, että esim. kuvion
puuston tilavuuden keskivirhe on noin 25 %. Sama koskee kuviokohtaisia puuston
puutavaralajien tilavuuksia (25 %).

Metsälön kuviotiedot:
Kuvio   Metsät. Pinta-ala Ikä Puulaji Keskilpm Keskipit Pohjapinta-ala
1       MT      3,0 ha     35 kuusikko 14 cm   13 m     14 m2/ha
2       VT      6,0        75 männikkö 25      20       20
3       OMaT    2,0        10 koivikko  4       6        2
4       MT      2,0       100 kuusikko 28      25       30
Yhteensä       13,0 ha

Metsälön hoito-ohjelma 1997-2046 (50 v):
Kuvio   1997   2001   2006  2011  2016   2021  2026   2031   2036  2041  2046
1              Harv.                     Harv.                     Päätehakk. +
                                                                   maanmuokk. +
                                                                   + istutus

2 (3,0 ha)            Päätehakk.                             Ensiharv.
                      maanmuokk.+ istutus
                            Taimikonhoito

2 (3,0 ha)                  Päätehakk.+  Taimikonperkuu                   Ensih
                            maanmuokk. + kylvö

3              Taimikonh.   Ensiharv.    Harv.        Harv.               Päätehakk.

4       Avohakkuu+                 Taimikonperkuu     Harv.               Harv.
        maanmuokk.+
        istutus  Taimikonhoito

muita kuluja: Suunnitelma   Suunnitelma  Suunnitelma  Suunnitelma  Suunnitelma

Yksikkökustannukset: maanmuokkaus 1200 mk/ha, taimikonhoito 600 mk/ha,
Taimikon perkuu 400 mk/ha, Kuusen istutus 3500 mk/ha, Männyn kylvö 800 mk/ha,
metsätaloussuunnitelma 35 mk/ha

Arvioidut hoito-ohjelman mukaiset hakkuupoistumat:
Kuvio 1. Harvennus  2. harvennus   3. harvennus   4.harvennus    Avohakkuu
1     KUK 40 m3/ha  KUT 35 m3/ha                                 KUT 210 m3/ha  
                    KUK 30 m3/ha                                 KUK 65 m3/ha
2     MÄK 35 m3/ha                                               MÄT 180 m3/ha
                                                                 MÄK 40 m3/ha
3     KOK 25 m3/ha  KOK 35 m3/ha  KOT 20 m3/ha                   KOT 180 m3/ha
                                  KOK 30 m3/ha                   KOK 60 m3/ha
4     KUK 40 m3/ha  KUT 35 m3/ha                                 KUT 210 m3/ha
                    KUK 30 m3/ha                                 KUK 65 m3/ha

Valitse itse eri puutavaralajien yksikköhinnat (mk/m3) ja käytettävä korkokanta väliltä 3-5 %.

2) Arvioi tehtävän n:o1 metsälöstä välittömästi hakattavissa olevan puuston määrä ja arvo. (eli laske hakkuumahto)

3) Arvioi tehtävän n:o 1 Metsälölle arvo summa-arvomenetelmällä käyttäen Tapion taskukirjan taulukoita

Miksi metsän arvonmääritystä ?

Tietoa metsälön, metsikön tai puuston arvosta tarvitaan mm. puu- tai tilakaupassa,
sukupolvenvaihdoksessa, jako- ja lunastustapauksissa, maa-alueiden vaihdossa,
lainanottoa varten, metsätalouden tuloksenlaskennassa sekä talouden suunnittelulaskelmissa.

Lakisääteisissä tapauksissa maanmittaustoimistot tekevät metsän arvonmääritykset.
Mikäli valtio on metsäalueen ostajana, arvion tekee maaseutuelinkeinopiiri, Metsähallitus,
(joka vastaa valtion metsäomaisuuden hoidosta) tai ympäristöministeriö (luonnonsuojelualueet).

Metsänomistajan pyynnöstä arvonmääritystä tekevät mm. metsäkeskukset ja
metsänhoitoyhdistykset (mhy) sekä kiinteistöalan yritykset.

Mitä arvoja metsässä on ?

Metsään liittyy puuntuotantoarvojen lisäksi myös
muita arvoja, joiden raha-arvon luotettava määrittäminen voi olla ongelmallista.

Yleensä metsän arvon tarkastelu rajataan metsätaloudellisesti merkittävien puuntuotantoarvojen
näkökulmaan.

Maisema-arvot voivat olla jollekulle
arvokkaampia kuin puut. Maisemallisesti arvokkaassa kohteessa saatetaankin jättää puut hakkaamatta.

Arvonmäärityksessä on ongelmia!

Edellä mainituista subjektiivista arvoista johtuen yhdellä metsäalueella on "useita yhtä oikeita arvoja".
Joku marjastaa, joku arvostaa metsämaisemaa, joku kauniita ja harvinaisia metsän eliöitä, joku
(useimmat) hakkuutuloja, joku omaa työpanostaan metsässä jne...

Puuntuotannon arvot, jotka käytännössä tarkoittavat metsätaloustoiminnasta saatavien tulojen
ja menojen eroa, ovat nekin alttiita monille epävarmuustekijöille. Tärkein epävarmuuden aiheuttaja
on aikatekijä. Puuntuotannon tulot ja menot, joita arvioitavalta metsäalueelta voi saada ovat
sidoksissa aikaan. Vasta vanhan metsän saa uudistaa (esim. avohakata), puusta saatava hinta
voi muuttua ajan mukana, eikä tulevaisuuden puunhintaa tiedä varmuudella kukaan, taimikoista
ei saa tuloja vielä pitkään aikaan jne.Tulevaisuuden tuloja arvostetaan eri tavoin. Paljonko luulet
olevasi valmis maksamaan tänään 100 markan setelistä jonka saat vuonna 2005?

 Aikatekijä.

Metsänkasvatuksen
(metsätalouden, puuntuotannon ) tulot ja menot ajoittuvat eri metsikön ikävaiheisiin. Suurimmat
menot liittyvät yleensä ns. keinolliseen uudistamiseen, mihin tavallisesti kuuluu metsänviljely ja
maanmuokkaus. Kiinteiden menojen luonteisia ovat mm. suunnittelukustannukset ja verot.
Tuloja saadaan ns. markkinahakkuista, joissa hakkuupoistumaan kuuluu myyntikelpoista puutavaraa.

Toinen tärkeä epävarmuustekijä on luonto.
Puuston rakennetta harvoin tunnetaan kovin tarkasti, koska luonnonvaihtelu (ja rajalliset resurssit)
vaikeuttavat sen selvittämistä (inventointia). Tulevaisuuden metsää, joka siis joskus hakataan ja
jonka hakkuusta saadaan rahaa, on vaikea ennustaa. Metsien kehittyminen noudattaa yleisellä
tasolla tunnettuja kehitystrendejä, joihin kuitenkin luonto "puuttuu". Kylmä sääkausi voi hidastaa
kasvua tai aikaansaada pahoja tuhoja (arvonlaskua) puustossa, puiden geneettinen vaihtelu takaa
yleistä vaihtelua ennusteisiin, ihminen, saasteet, hyönteiset tai sienitaudit voivat aiheuttaa ongelmia jne...

Metsätalous ja puuntuotanto

Koska arvonmääritys perustuu puuntuotannon arvoihin, on syytä hieman valottaa metsätaloutta
yritystoimintana. Metsäalueen arvonmääritys vastaa likimain samaa kuin, että arvotettaisiin mitä
tahansa yritystä. Yrityksen arvon määrittämiseksi tarvitaan tietoa yrityksen toimintaedellytyksistä
kuten alan suhdannenäkymät, yrityksen tuotantorakenne ja -resurssit. Metsätaloudessa metsät
ovat tuotantokoneisto ja tuote yht’aikaa.

Puuntuotantoa voi tarkastella tuotantokoneistoon ja tuotteisiin tutustumalla: tarkastelun
Suomessa metsiä kasvatetaan tasaikäisinä joitakin poikkeuksia, kuten kalliometsiä ja
eräitä luonnontilaisia soita, lukuunottamatta.

Avohakkuualalla ei ole odotettavissa lähiaikoina
puuntuotantoarvoja. Monimuotoisuusarvojen ja maisema-arvojen (sertifioinnin) takia
uudistusaloille jää yleensä jonkin verran puustoa. Yleensä tuo jättöpuusto on puuntuotannollisesti
vähäarvoista (raakkeja, pieniä riukuuntuneita puita, haapoja, leppiä, pihlajia).

Maanmuokkauksella luodaan elintilaa uusille puille.
Paljas kivennäismaa on kangashumusta parempi itämis- ja kasvualusta uudelle metsälle.
Maanmuokkauskustannus on monasti osa taimikon perustamiskustannuksia.

Uusi metsä voidaan saada aikaan joko luontaisesti,
kylväen tai istuttaen. Ensimmäinen tapa on edullisin, viimeinen yleensä kallein. Monasti
ensin yritetään luontaisesti, sitten istuttaen ja vielä kerran istuttaen. Luonto ei ole aina
metsänuudistajan apuna.

Taimikkoon voi kulua lisää rahaa mm. heinän-, hirvien, myyrien,
jne. torjunnan takia. Tarve taimikon suojeluun on suuri etenkin parhailla kasvupaikoilla.
Esim. Saksassa ja Minnesotassa uudistusalat pitää aidata eläintuhojen välttämiseksi.

Taimikonperkuu tarvitaan useimmiten.
Rahaa kuluu, mutta koska puilla ei vielä ole markkina-arvoa, tuloja ei saada.

Ensiharvennuksessa saadaan myyntikelpoista puutavaraa.
Harvennuspoistuma on tavallisesti kuitupuuta jota kertyy ajourilta ja tasaisesti ympäri metsää.
Poistuman suuruus riippuu paljolti kasvupaikan puuntuottokyvystä. Poistuman rakenne
riippuu harvennustavasta ja metsikön hoitohistoriasta.

Myöhemmissä harvennuksissa saadaan tavallisesti sekä
tukki- että kuitupuuta. Poistuman suuruus riippuu paljolti kasvupaikan puuntuottokyvystä.
Poistuman rakenne riippuu harvennustavasta ja metsikön hoitohistoriasta.

Päätehakkuukertymä on selvästi suurin ja tavallisesti painottuu
tukkipuuhun. Päätehakkuupoistuman suuruus riippuu paljolti kasvupaikan
puuntuottokyvystä. Poistuman rakenne riippuu harvennustavasta ja metsikön hoitohistoriasta.

Siemenpuuhakkuu tähtää luontaiseen
uudistumiseen. Puustopääomaa sitoutuu siemenpuihin, mutta parhaassa tapauksessa
uudesta metsästä ei tarvitse maksaa taimien ja istutustyön hintaa. Siemen- tai ylispuiden
poisto tarkoittaa kuvan isojen puiden poistoa taimet säilyttäen. Suojuspuuhakkuu tähtää
kuusikoiden luontaiseen uudistamiseen. Siinä suojuspuupääoma on suurempi ja tulokset
yleensä paljon epävarmempia kuin männyn ja koivun (pioneeripuiden) siemenpuuhakkuissa.

Metsätalouden harjoittamisen muita kuluja

Nettotulojen nykyarvon laskennassa tarvitaan tulot ja menot. Puuntuotannon tulot saadaan hakkuista.
Taloustoiminnan menoeriä on useampia.

Arvonmääritysmenetelmät

A) KAUPPA-ARVOMENETELMÄ

Metsäalueiden yleisen hintatason voi selvittää kauppa-arvomenetelmällä.
Siinä alueen arvo määritellään vastaavanlaisten vapaiden markkinoiden metsäkiinteistökauppojen
maksettujen hintojen perusteella.

Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä, jota
maanmittauslaitos kerää ja ylläpitää, saa tiedot kiinteistökaupoista. Kauppa-arvomenetelmää
käytettäessä tulisi vertailukaupat valita samalta seudulta, ja vertailukauppojen kohteina
olleiden metsäalueiden tulisi olla puuston, puuntuotoskyvyn, pinta-alan, rakennusten ja
kauppa-ajankohdan suhteen yhteensopivia.

Hintapäätös voi perustua: yksittäishavaintoihin, kokemusperäisiin menetelmiin tai
tilastomatemaattisiin monimuuttujamentelmiin (lineaariset mallit).

Metsäkiinteistökauppa ei ole vapaata, vaan sitä säätelee maapolitiikka..
Lunastuksissa maksetaan ns. käypä hinta, vapaaehtoisessa suojelussa valtioneuvoston vahvistamien
perusteiden mukaan.

Nykyarvolaskelmat

Metsäalueen puuntuotannollinen arvo voidaan laskea, jos tunnetaan:
TULOT eli hakkuumäärät nyt ja tulevaisuudessa ja niiden ajoittuminen, (m3) hakkuissa poistettavan
puuston rakenne, (m3 MÄT, m3 MÄK, jne.) ja kantohinnat nyt ja tulevaisuudessa
(mk/m3 MÄT, mk/m3 MÄK, jne.),
MENOT eli metsänuudistamis- ja hoitotöiden määrät, ajoittuminen ja kustannukset (ha, mk/ha) sekä
hallintomenot (mk/v), ja pystytään sopimaan preferensseistä eli tunnetaan laskentakorko (%)

Eri ajankohtiin sattuvat tulot ja menot saadaan vertailukelpoisiksi siirtämällä ne jotain
laskentakorkoa käyttäen samaan ajankohtaan. Yleinen käytetty laskentakorko,
metsätalouden tuottovaatimus, on 3-5 %:n reaalikorko. Korko ilmentää sekä
rahoituskustannusta että investoinnista odotettavaa tuottoa.

, p = laskentakorko sadasosina, n = aika

Mistä arviot tulevaisuuden tuloille ja menoille saa ?

Tulevaisuuden metsä pitää ennustaa. Kokemusperäisesti tiedetään esim. että karulta
kankaalla puusto kehittyy hitaammin kuin lehdossa. Toisaalta tiedetään mm., että
harvennetussa metsässä yksittäiset rungot kehittyvät harventamattomia suuremmiksi,
lannoituksella voidaan metsien kasvua lisätä, hoitamattomat, ylitiheät metsät tuottavat
hitaammalla aikajänteellä, mutta parempia tukkirunkoja, jne...

Kuten aiemmin todettiin, noudattavat metsät siis yleisiä kehitystrendejä (metsän sukkessio),
johon tosin luonto pyrkii järjestämään lisävaihtelua ja ihminen vähentämään sitä,
muokatessaan metsästä mieleistään.

Nuoren mustikkatyypin harvennuksin hoidetun tai luontaisesti kehittyvän kuusikon
tuleva kehitys voidaan siis ennustaa jollakin tarkkuudella. Muunlaisten metsien samoin.
Ennustettua kehitystä voidaan kuvata kehityssarjana:

Ikä     0  10  20  30  40   50   60   70   80   90
Tilavuus    4  13  28  78  102  160  180  235  270
Hakkuut   T-Hoito Ensiharv. Toinen harv.       Pääteh.

Metsäalueen arvo määritetään kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja
menojen nykyarvojen erotuksena.

Maa ja puusto arvioidaan kokonaisuutena.

Tulot ja menot arvioidaan päättymättömänä (yleensä alle 100 vuotta) sarjana ja
ne diskontataan nykyhetkeen.

Tuottoarvon laskennan edellytys on alueelle laadittu hakkuu- ja hoitosuunnitelma,
joka on laadittu tähtäimenä “tasaiset metsätulot”. Hinnat ja kustannukset saadaan
suhdannetasoitetuista hintatilastoista.

Menetelmä toimii silloin, kun metsäaluetta on hoidettu kestävyysperiatteella.
Metsätalouden kestävyys tarkoittaa ajan suhteen tasaisia hakkuita ja tasaista
metsien ikärakennetta.(normaalimetsä).

Korkokanta vaikuttaa ratkaisevasti tuloksiin.

C) HAKKUUMAHTOMENETELMÄ

Metsälaki ja sen tiimoilta säädetyt asetukset ja annetut ohjeet säätelevät metsien hakkuita.
Suomessa on käytössä mm. uudistuskypsyyskriteerit, joiden on täytyttävä, ennenkuin
metsän saa uudistaa. Myöskään edelleen kasvatettavan metsän puustopääomaa ei saa
harventaa liian alhaiselle tasolle. Em. syyt aiheuttavat sen, että metsälön arvo ei ole
sama kuin puuston kantoraha-arvo, sillä kaikkea puustoa ei voi (yleensä) kerralla ja
välittömästi realisoida.

Hakkuumahdoksi kutsutaan sitä puumäärää ja puumäärän arvoa, joka metsäalueelta on
hakattavissa lyhyellä varoitusajalla, yleensä alle viiden vuoden kuluessa.
Hakkuumahtoon lasketaan mukaan siis kaikki ne markkinahakkuut, joita
alueella voi lakien puitteissa tehdä.

Harvennusmalleilla
voi "toimistossa" päätellä metsän hoitotarpeen. Kun metsikkö saavuttaa tietyssä kehitysvaiheessa
(pituus) määrätyn tiheyden (PPA tai runkoluku), katsotaan, että tälläistä metsää kannattaa harventaa
ja tuoda puustopääoma alatasolle. Tasot, niinkuin harvennusmallitkin yleensä, on määritelty eri puulajien,
kasvupaikkojen ja maantieteellisten alueiden metsille pyrkien optimoimaan metsien käsittelyä niin,
että kasvatuksen "kokonaistulos olisi kohtuullinen".

Uudistaa (päätehakata) saa metsän, jonka ikä, keskiläpimitta tai kasvukyky sitä "edellyttää".
Uudistuskypsyysrajat määritellään maantieteellisille alueille - Pohjois-Suomessa sallitut (optimaalisiksi
arvioidut) kiertoajat ovat pidempiä kuin Etelä-Suomessa. Eri kasvupaikoilla tilanne on samankaltainen.
Hyvillä kasvupaikoilla tyydytään lyhyempiin kiertoaikoihin kuin huonoilla. Eri puulajien kehitysnopeudesta
johtuen myös eri puulajeille sovvelletaan erilaisia kiertoaikoja (kiertoaika = aika tasaikäisen metsikön
uudistumisesta seuraavan uudistumiseen).

Markkinahakkuita metsälössä ovat harvennushakkuut, avohakkuut, siemen- ja suojuspuuhakkuut,
siemen- ja suojuspuiden poisto, ylispuiden poisto, puiden poisto ojanlinjoilta, tielinjoilta tms.
Näiden hakkuiden hakkuupoistuman määrä ja rakenne arvioidaan hakkuumahtomenetelmässä.
Kannattaa huomata, että esim. metsätaloussuunnitelmassa ei välttämättä ehdoteta metsälle
avohakkuuta, vaikka se laillisesti (hakkuumahtoon) olisikin toteutettavissa. Jokaisen kuvion
toimenpide on siksi arvioita uudelleen hakkuumahtoa laskettaessa. Hoito-ohjelma on syytä
siis rukata ei-kestävälle pohjalle tyyliin “kaikki hakkuut heti, jotka lain puitteissa voi”

Summa-arvomenetelmäkin on sovellus tuottoarvomenetelmästä ja se on eniten käytetty
arvonmääritysmenetelmä..

Metsän puuntuotannollinen arvo on osiensa summa.

+ Menetelmä on tietokoneistettu ja taulukoitu.
- Tukkualennus (kokonaisarvon korjaus) heikentää menetelmän käyttöarvoa, sillä se tuo subjektiivisuutta mukaan.

Summa-arvomenetelmästä:

Taimikoilla on perustamisarvonsa., nuorilla metsillä on nykypuustosta johdettavaa hakkuuarvoa
ja puuntuotoskyvystä johdettavaa odotusarvoa, varttuneilla metsillä on hakkuuarvoa ja odotusarvoa
ja uudistuskypsillä (~päätehakkuuikäisillä) metsillä on hakkuuarvo.

Odotusarvo- ja taimikonarvokomponentit on laskettu erilaisille metsille noudattaen keskimääräisiä
hintoja ja kustannuksia. Lasketut arvot on koottu taulukoiksi ja tietokoneohjelmiksi.
Asiantuntemusta tarvitaan, mikäli metsätalouden harjoittamisen perusteet muuttuvat, esim.
hinnat ja kysyntä muuttuvat siitä, mitä taulukoiden laadinnassa on käytetty. Kaikille kasvupaikoille
ei myöskään ole olemassa puuston kehityssarjoja. Tälläisiä ongelmatapauksia arvonmäärityksen
kannalta ovat esim. ojitetut suot (turvekankaat), joita rinnastetaan puuntuotoskyvyltään vastaaviin
kangasmaihin (metsätyypit).

Taulukoita on mm. s.416 - 427 Tapion taskukirjan 22. painoksessa.

Paljaan maan arvo (metsämaan arvo) kuvastaa maan puuntuottokyvystä johtuvaa potentiaalia.
Paljaan maan arvo riippuu siksi mm. siitä, ollaanko Lapissa vai Uudellamaalla, siitä onko kyseessä
suo vai kangas tai ollaamko lehdossa vai karukkokankaalla. Arvot ovat teoreettisia, sillä paljaan
metsämaan markkinahintoja ei ole.

Summa-arvomenetelmä johtaa yleensä käypää hintaa suurempaan hintaan, minkä takia tehdään alennus/vähennys:

Vähennettäviä asioita:

- Metsälökohtaiset hallintokulut (metsäverot, mh-maksut, vakuutukset, yms.)
- Kokonaisarvoon vaikuttavat tekijät (kts. kuva edellä), jotka johtuvat taulukoiden keskimääräisyydestä.

Aina kun arvioinnin kohde poikkeaa, on syytä tehdä korjauksia.

Arvonmääritys on päätös, jonka pohjana tarvitaan tietoa metsästä ja metsätalouden harjoittamisen
edellytyksistä. Arvonmääritys ei voi onnistua, mikäli nämä tiedot ovat epätarkkoja tai epätäsmällisiä.